住宅ローン返済方式|元利均等返済と元金均等返済の違いやメリット・デメリットを解説

住宅ローンには色々な商品がありますが、いずれの住宅ローンにも二種類の返済方式があります。

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

ですね。

銀行等に相談に行かれた際に、返済シミュレーションを出してもらったりしますが、注意書きに「元利均等返済の場合」などと書かれています。

どっちが良いのか判断しにくいですよね。

この記事では、元利均等返済と元金均等返済の違いを分かりやすく説明しています。

あなたの返済計画においてどちらの返済方式が合っているのか、確認してみましょう。

1.元利均等返済は月々支払額が均等で当初の利息割合が大きい

元利均等返済は、月々の返済額が均等になる返済方式です。

つまり、元金と利息の合計がいつも同じになるように計算されます。

毎月の返済額がずっと変わらないので、計画が立てやすくて安心です。

しかし、返済開始当初の利息の割合が大きいという特徴があります。

最初のうちは、返済しても残債が減りにくいわけですね。

元金均等返済と比べて月々の返済額を少なくできることから、ほとんどの人が元利均等返済を選択しています。

この記事を書いている私自身も、住宅ローン返済方式は元利均等返済を選択しました。

やはり少しでも月々の返済額を小さくしたかったので。

返済が始まってしまえば、返済方式について意識することはほとんどないですが、なかなか残債が減らないなあという感覚はありますね。

2.元金均等返済は当初の支払額が大きく元金割合が一定

元金均等返済は、毎月のの返済額のうち、元金部分の割合が一定になる返済方式です。

返済開始当初の返済額が元利均等返済方式に比べて大きくなります。

返済を続け残高が減るとともに利息も減るため、徐々に月々の返済額が減っていきます。

トータルで支払う利息額が元利均等返済方式に比べて少ないのでお得です。

返済計画にゆとりがある場合には元金均等返済をおすすめします。

3.元利均等返済と元金均等返済のトータルの差額は?

ここでは、元利均等返済と元金均等返済がどれくらいトータルで差が出るのか確認してみましょう。

  • 借入額=3000万円
  • 金利=2.0%
  • 返済期間=35年(420回払い)

という条件で比較した画像を用意しました。

元利均等返済と元金均等返済の支払額比較表

上記の比較表で確認してみると、当初の月々支払額では元金均等の方が2万円程度高くなっています。

一方、総支払額と利息額では、元金均等返済の方が1,214,108円も少ないですね。

毎月の返済に回してもOKな金額を把握して、当初の月々返済額がその範囲内に収まるようであれば、元金均等返済方式を選択することでトータル1,214,108円得するという計算になりますね。

なお、元金均等返済の場合の月々返済額は、当初は高いですが、徐々に小さくなっていき、最終的には元利金等返済の月々返済額よりも安くなります。

4.元利均等返済と元金均等返済は途中で切り替えできない?

住宅ローンの返済途中で、返済方式を切り替えることはできるんでしょうか?

答えは銀行によって違うようです。

ほとんどの金融機関で条件変更は可能ですが、審査が必要になります。

住宅ローンの契約時とお仕事の状況や収入に変化がなければ審査に通る可能性は高いです。

しかし転職していたり、大きく年収が下がるなどの変化がある場合は条件変更ができないかもしれません。


以上、今回は住宅ローンの返済方式、元利均等返済と元金均等返済の違いについてでした。

住宅ローンを選ぶ際、難しい用語がたくさんあり多くの方が混乱されるんです。

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最後まで見ていただきありがとうございました。

次の記事もお楽しみに。

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